Double majorité copropriété : article 26 et travaux lourds

La double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est l'une des règles de vote les plus exigeantes en copropriété. Elle protège les copropriétaires contre des décisions structurelles qui modifieraient la destination de l'immeuble, les droits sur les parties communes ou l'équilibre du règlement de copropriété. Confondre les majorités des articles 24, 25 et 26 est une source fréquente d'échec en assemblée générale. Ce guide Oreno CoproRénov détaille le cadre légal, les cas d'application, la méthode de calcul, les stratégies pour obtenir les voix manquantes et les liens avec les projets de rénovation énergétique lorsque ceux-ci touchent à la structure de l'immeuble — par exemple une modification de répartition des charges ou l'installation d'équipements sur des parties communes généralement inaliénables.

1. Fondement légal de l'article 26

L'article 26 de la loi de 1965 liste les décisions soumises à la double majorité. Concrètement, deux conditions doivent être remplies simultanément : d'une part, les copropriétaires présents ou représentés doivent réunir plus des deux tiers des voix et voter favorablement ; d'autre part, les voix favorables doivent représenter la majorité absolue des voix de l'ensemble des copropriétaires, y compris ceux absents. Cette double exigence reflète la gravité des décisions concernées : elles engagent durablement le patrimoine collectif. Le décret de 1967 précise les modalités de convocation et de décompte. Le syndic doit indiquer clairement dans la convocation la majorité requise pour chaque résolution.

2. Décisions concernées

• Autorisation de construire sur ou sous les parties communes
• Changement de destination d'une partie commune
• Aliénation (vente) d'une partie commune
• Suppression d'une partie commune
• Modification des statuts ou du règlement affectant les droits des copropriétaires (selon cas)
• Certaines modifications de la répartition des charges

Les travaux d'amélioration classiques — isolation, changement de chaudière, ravalement — relèvent en principe de l'article 25 (majorité absolue des voix présentes ou représentées et des voix de tous les copropriétaires). L'article 26 intervient lorsque le projet transforme la nature des parties communes ou les droits attachés. Exemple : transformer un local commun en logement ou vendre une parcelle du jardin commun. Pour une rénovation globale sans changement de destination, l'article 25 suffit généralement.

3. Méthode de calcul pas à pas

Prenons une copropriété de 10 000 tantièmes et 20 copropriétaires. Total des voix = 10 000. À l'AG, 7 500 tantièmes sont présents ou représentés (quorum atteint). Pour l'article 26 : Étape 1 : les voix favorables doivent dépasser 2/3 de 7 500, soit 5 001 voix. Étape 2 : les voix favorables doivent aussi dépasser 50 % de 10 000, soit 5 001 voix. Si 5 200 voix votent pour mais que seuls 6 000 tantièmes sont présents, l'étape 1 est remplie (5 200 > 5 000). Si les 5 200 voix favorables dépassent 5 000 sur l'ensemble des copropriétaires, l'étape 2 est remplie. Les abstentions et absences non représentées comptent implicitement contre au stade 2.

4. Stratégies pour réussir le vote

Le conseil syndical prépare le dossier plusieurs mois à l'avance : note explicative, simulation financière, comparatif avant/après. Pour les projets énergétiques touchant aux parties communes (ex. installation de panneaux solaires sur toiture commune avec revente de surplus), anticipez les questions sur la répartition des bénéfices. Mobilisez les pouvoirs auprès des copropriétaires absents mais favorables. Envisagez un vote par correspondance si le règlement le permet. Un AMO indépendant comme Oreno renforce la crédibilité technique du dossier et répond aux objections sur le DPE et le PPT.

5. Seconde assemblée et majorités réduites

Si la double majorité n'est pas atteinte, une seconde AG peut être convoquée. Selon l'objet de la décision, des majorités allégées peuvent s'appliquer après échec du premier vote — notamment pour certaines modifications du règlement. Le calendrier doit respecter les délais de convocation (21 jours minimum). Pour les travaux urgents (sécurité, mise en conformité), l'article 24 peut autoriser des mesures conservatoires en attendant un vote à la majorité requise.

6. Article 26 et rénovation énergétique

La plupart des travaux énergétiques en copropriété ne nécessitent pas l'article 26. Toutefois, certains projets ambitieux peuvent le déclencher : création de locaux techniques en partie commune, modification structurelle de la toiture pour photovoltaïque avec changement de destination partielle, réaffectation d'un local commun en chaufferie. Le photovoltaïque collectif et les bornes de recharge en parking souterrain commun requièrent une analyse juridique au cas par cas. Oreno intègre cette analyse dans ses dossiers AG.

7. Synthèse

La double majorité protège l'intérêt collectif sur les décisions les plus structurantes. Identifiez tôt la majorité applicable, simulez les voix, et préparez un dossier transparent. Pour les rénovations énergétiques standards, concentrez-vous sur l'article 25 ; réservez l'article 26 aux transformations réelles de l'immeuble. Contactez Oreno CoproRénov pour sécuriser vos votes en AG.

9. Points pratiques complémentaires

Pour approfondir ce sujet en lien avec votre copropriété, croisez toujours les textes légaux avec le règlement interne et les décisions déjà prises en assemblée générale. Les fiches Oreno et l'ANAH détaillent les aides mobilisables lorsque des travaux collectifs sont envisagés. Un échange avec le conseil syndical en amont d'une AG permet souvent de lever des malentendus sur les quote-parts, les majorités de vote et le calendrier réel des opérations. Documentez vos questions par écrit au syndic pour conserver une trace.

Les copropriétés engagées dans un PPT bénéficient d'une vision à dix ans qui évite les votes précipités sous la pression d'une urgence technique (toiture, chaufferie). Anticiper permet de comparer les devis, de négocier les CEE et de lisser les appels de fonds. Oreno recommande de traiter les sujets de gestion et les projets énergétiques dans une logique de programme pluriannuel cohérent, plutôt que par opérations isolées sans vision d'ensemble.

Approfondissement : cadre juridique détaillé

Le sujet « la double majorité (article 26) » s'inscrit dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, complétés par la loi ALUR (2014), la loi ELAN (2018) et la loi Climat et Résilience (2021). Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division restent les références contractuelles entre copropriétaires : toute disposition réglementaire s'y superpose sans annuler les clauses non contraires à l'ordre public. Le syndic doit informer l'assemblée des évolutions législatives impactant la gestion. Le conseil syndical contrôle la bonne application des textes et peut saisir le tribunal en cas de carence. Pour les questions techniques liées à la performance énergétique, un avis d'AMO indépendant complète l'expertise du syndic sans remplacer ses responsabilités légales. La jurisprudence des tribunaux judiciaires et de la Cour de cassation précise au fil des ans les contours de ces règles : en cas de doute sur une décision imminente, une consultation juridique ponctuelle évite des votes entachés de nullité.

Les autorités administratives (ANAH, ADEME, directions départementales) publient des guides et fiches pratiques qui éclairent les obligations sans avoir force de loi. Le syndic et le conseil syndical s'en inspirent pour rédiger les résolutions d'AG. Les copropriétaires peuvent également consulter les ADIL (Agences Départementales d'Information sur le Logement) pour une médiation gratuite en amont d'un contentieux. La transparence documentaire — accès aux contrats, aux comptes, aux PV — réduit les tensions et accélère les projets collectifs.

Rénovation énergétique et copropriétés

La transition énergétique du parc collectif conditionne une part croissante des décisions de syndicat. Le DPE collectif (obligatoire au-delà de 50 lots depuis 2024) et le Plan Pluriannuel de Travaux (2026 pour les immeubles de plus de 15 ans) structurent la feuille de route. Les travaux d'isolation, de ventilation et de chauffage performant améliorent simultanément le confort, la valeur patrimoniale et la capacité à louer les lots. Les passoires thermiques (F/G) subissent des interdictions progressives de mise en location. Mobiliser les CEE, MaPrimeRénov' Copropriété et l'Éco-PTZ collectif réduit le reste à charge et facilite les votes en assemblée générale à la majorité de l'article 25. Ressources utiles : AMO.

Un immeuble bien orienté dans son PPT peut viser un gain énergétique de 30 à 50 % en dix ans, avec une hiérarchisation des travaux : d'abord le bâti (toiture, façades, planchers bas), puis les systèmes (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation), enfin le comportement (régulation, robinets thermostatiques, suivi des consommations). Oreno propose des audits et des plans de financement qui traduisent cette hiérarchie en échéances votables en AG et en montants de quote-part compréhensibles pour chaque copropriétaire.

Bonnes pratiques en assemblée générale

Préparez les résolutions avec le conseil syndical trois mois avant l'AG : note explicative, devis comparatifs, simulation de quote-part par lot après aides, calendrier prévisionnel des appels de fonds. Collectez les pouvoirs des copropriétaires favorables mais absents — cruciales pour l'article 25. Organisez une réunion d'information sans vote pour répondre aux objections. Après le vote, communiquez le PV sous 15 jours et lancez les démarches administratives (mandat CEE, dossier MaPrimeRénov') avant tout démarrage de chantier éligible aux aides.

Rédigez des résolutions précises : objet, montant, répartition, majorité requise, échéancier, nom du maître d'ouvrage (syndicat) et du maître d'œuvre ou AMO. Évitez les résolutions fourre-tout qui mélangent études et travaux sans distinguer les majorités. Prévoyez une clause de révision des prix si les devis définitifs dépassent un seuil (ex. +10 %) pour éviter un nouveau vote complet.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre les majorités des articles 24, 25 et 26
• Lancer des travaux avant signature du mandat CEE
• Présenter un budget brut sans simulation d'aides
• Négliger la répartition par tableaux de tantièmes
• Oublier de provisionner la trésorerie entre deux appels
• Sous-estimer le délai de vote et de financement (12 à 18 mois)
• Ignorer les impayés avant un gros chantier
• Négliger l'information des locataires et des bailleurs

Check-list copropriétaire et conseil syndical

Avant toute décision structurante : (1) lire le règlement de copropriété et les PV des trois dernières AG ; (2) vérifier les tantièmes et la quote-part sur le dernier appel de fonds ; (3) demander le solde du fonds de travaux et du fonds de roulement ; (4) identifier les échéances réglementaires (DPE, PPT, sécurité ascenseur, ravalement municipal) ; (5) solliciter au moins deux devis ou une consultation AMO pour les travaux énergétiques ; (6) simuler le reste à charge après aides pour votre lot ; (7) préparer vos questions pour l'AG. Cette discipline réduit les mauvaises surprises et renforce la légitimité des votes.

Chaque copropriété a son histoire : âge du bâti, répartition occupant/bailleur, niveau d'impayés, état du fonds de travaux. Il n'existe pas de réponse unique, mais une méthode — diagnostic, concertation, vote progressif, suivi de chantier — qui augmente les chances de succès. Oreno CoproRénov accompagne syndics, conseils syndicaux et copropriétaires sur l'ensemble du territoire. Pour aller plus loin sur « la double majorité (article 26) », prenez contact avec nos équipes via notre formulaire ou explorez nos pages DPE & PPT collectif et rénovation globale.