Loi du 10 juillet 1965 : L'Essentiel sur la gestion de copropriété en 2026
Tout comprendre sur la loi de 1965 régissant la copropriété : répartition des charges, rôle du syndic, règles de majorité en AG et évolutions (ALUR, ELAN).
Loi du 10 juillet 1965 : L'Essentiel sur la gestion de copropriété en 2026 — Tout comprendre sur la loi de 1965 régissant la copropriété : répartition des charges, rôle du syndic, règles de majorité en AG et évolutions (ALUR, ELAN). Guide Oreno CoproRénov, expert rénovation énergétique en copropriété en Auvergne (Puy-de-Dôme, Clermont-Ferrand, Riom) et sur toute la France.
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est le texte fondateur absolu qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Bien qu'elle ait fêté ses 60 ans, elle reste le cadre juridique indiscutable régissant le quotidien de plus de 11 millions de logements répartis entre parties privatives et parties communes. Face à l'accélération de la transition énergétique, que faut-il retenir de cette loi aujourd'hui ?
1. Les 3 piliers vitaux de la copropriété
La loi impose une structure de gouvernance tri-partite obligatoire pour assurer le maintien en bon état et la sécurité du bâtiment :
- Le syndicat des copropriétaires : Il s'agit de la collectivité (créée automatiquement) regroupant l'ensemble des copropriétaires. Son but est de voter les grandes décisions stratégiques.
- Le syndic (professionnel ou bénévole) : Il agit en tant que mandataire pour faire exécuter les décisions votées. La loi l'impose strictement (Article 17). Une instance sans syndic s'expose à de lourdes sanctions.
- Le conseil syndical : Formé par une poignée de copropriétaires élus, il contrôle et assiste le syndic dans ses missions quotidiennes.
2. La délicate question thermique et la répartition des charges
Article 10 et critère d'utilité
Selon l'article 10 de la loi, chaque copropriétaire doit régler une partie des frais d'équipements collectifs (chauffage, ascenseur) en fonction de leur utilité réelle pour son lot. Ainsi, un logement au rez-de-chaussée ne paiera pas les mêmes charges de fonctionnement d'ascenseur qu'un appartement au 7ème étage.
3. Quelles sont les règles de vote en AG (Assemblée Générale) ?
Le nerf de la guerre en copropriété a toujours été l'Assemblée Générale. Historiquement reconnue pour sa lourdeur, la loi détaille de multiples règles de majorité selon l'envergure du projet. Pour lutter contre les abus, l'article 22 limite d'ailleurs les pouvoirs d'un propriétaire trop souvent majoritaire.
- Majorité simple (Article 24) : Les votes pour valider le budget prévisionnel ou les simples travaux d'entretien courant.
- Majorité absolue (Article 25) : Les travaux profonds (notamment les rénovations énergétiques lourdes et le ravalement) ou la définition du syndic.
- Double majorité (Article 26) : Les lourdes modifications du règlement interne.
- L'unanimité : Devenue extrêmement rare, elle s'applique par exemple lors d'emprunts majeurs au nom du syndicat ou en cas d'aliénation des parties communes.
4. Modernisation progressive : ALUR, ELAN, Climat
Afin de s'adapter aux nouveaux défis de massification des rénovations thermiques, la loi originelle s'est vue greffer des amendements capitaux ces dernières années :
- Loi SRU (2000) : Obligation d'ouverture et d'entretien d'un carnet d'entretien (historique des travaux et diagnostics).
- Loi ALUR (2014) : Obligation de constitution d'un Fonds de travaux (épargne) qui est aujourd'hui le principal levier pour lancer l'audit et l'isolation des bâtiments.
- Loi ÉLAN (2018) : Autorisation de la visioconférence pour le vote en Assemblée Générale (un bond en avant pour réduire l'absentéisme abstentionniste), et migration des votes sur l'efficacité énergétique vers la majorité absolue, voire simple par ricochet.
- Loi Climat et Résilience (2021) : Imposition progressive du PPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) pour toutes les structures.
Passer à la pratique !
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